بازتاب رکود مسکن در رکود ساخت و ساز - کد الکترونیک

به گزارش جهانی اقتصاد، کارنامه شش ماه اول 1400 بازار ساخت وساز در کشور از رکود ساختمانی در سال جهش فراوری مسکن حکایت دارد. این موضوع نشان دهنده کارنامه مردودی متولی مسکن در ساخت نیمی از برنامه مشخص شده برای خانه سازی دولتی در سال 1400 است. آنالیز های جهانی اقتصاد نشان می دهد در سال اول اجرای برنامه ساخت یک میلیون مسکن در کشور، در شش ماه اول تنها 197 هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد و در فرایند احداث نهاده شد. این در حالی است که براساس تکلیف قانون مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، باید 500 هزار واحد در برنامه ساخت نیمسال اول 1400 قرار می گرفت.

اگرچه قانون جهش فراوری مسکن که متولی مسکن را مکلف به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال نموده است، تابستان امسال تصویب و ابلاغ شد اما از سال گذشته متولی مسکن ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی مسکن و ساخت بر روی زمین های متعلق به دستگاه ها و ارگان های دولتی را شروع نموده بود. به این ترتیب برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در همان سال 99 در کشور شروع شده بود. تابستان امسال با تصویب و ابلاغ قانون جهش فراوری مسکن، قرار شد تمام برنامه های قبلی و نو خانه سازی دولتی در طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن نهاده شده و این تیراژ سالانه، برای چهار سال متوالی ادامه یابد. در واقع اگرچه قانون جهش فراوری مسکن و برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتی ساز از تابستان امسال تصویب و ابلاغ شد اما با توجه به اینکه در سال قبل حدود یک میلیون واحد مسکونی در دستور ساخت متولی مسکن قرار داشت و در امسال به برنامه نو منتقل شد، می توان گفت کارنامه مسکن سازی دولتی در نیمسال اول 1400، عملا نشان دهنده مردود شدن عملنمودهاست.

مطابق با آمارهای رسمی، در شش ماه اول امسال و در حالی که انتظار می رفت دست کم 500 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود، تنها 197 هزار واحد مسکونی در فرایند ساخت نهاده شد. این اندازه نشان دهنده تحقق تنها 39 درصد از برنامه ساخت 500 هزار واحد مسکونی در شش ماه است و نشان می دهد 61 درصد از برنامه مذکور در نیمسال اول 1400 عملا محقق نشده است. آمارها بعلاوه نشان از تشدید رکود ساختمانی در کشور در نیمسال اول جاری دارد. در شش ماه اول امسال در حالی تنها 197 هزار واحد مسکونی در فرایند ساخت نهاده شد که سال گذشته در همین بازه زمانی-نیمسال اول 99- حدود 240 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. آمارها حکایت از کاهش 18 درصدی حجم ساخت وسازهای کشوری در نخستین سال اجرای برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال دارد. در واقع آمارها نشان می دهد رکود ساختمانی سال گذشته در امسال نیز به اندازه 18 درصد تشدید شده است.

روز گذشته مرکز آمار ایران، اطلاعات مربوط به ساخت واحدهای مسکونی در تابستان 1400 را منتشر کرد. براین اساس و در حالی که در بهار امسال 103 هزار و 400 واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت نموده بود این اندازه با کاهش 5/ 9 درصدی، به 93 هزار و578 واحد افت کرد. تیراژ عرضه نو به بازار مسکن براساس اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی که در تابستان امسال مجوز ساخت دریافت نموده اند بعلاوه در مقایسه با تابستان سال گذشته 9/ 31 درصد افت کرد. این موضوع حاکی از افزایش عمق رکود در بازار فعالیت های ساختمانی در امسال است. در حالی که در نیمسال اول امسال هم مطابق با آمارهای رسمی حجم ساخت وسازها در مقایسه با شش ماه اول سال 99، معادل 18 درصد کاهش یافته است.

معنای نبض نو ساخت و ساز

نبض نو ساخت وسازهای مسکونی که در آمارهای رسمی مربوط به حجم ساخت وسازها در نیمسال اول امسال منعکس شده است دو معنای مهم را در خود جای داده است. نخستین معنای شرایط فعلی بازار ساخت وساز مسکن تشدید رکود مسکن در امسال نسبت به سال قبل است. همان گونه که آمارها نشان می دهد حجم ساخت و سازها در بازار مسکن کشور شش ماه اول امسال در مقایسه با شش ماه اول سال قبل 18 درصد، تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال قبل 9/ 31 درصد و تابستان امسال در مقایسه با بهار امسال-یک فصل قبل- 5/ 9 درصد افت نموده است. این موضوع نشان دهنده افزایش عمق رکود در بازار کشوری ساخت مسکن است. تفسیر دوم این آمارهای رسمی، شکست سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال 1400 در نیمه اول امسال را روایت می نماید. امسال قرار است یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود اما در نیمسال اول کمتر از 20 درصد یا کمتر از یک پنجم از کل این طرح در کشور اجرایی شده است.

ماجرای تشدید رکود ساختمانی

رکود ساختمانی در حالی در نخستین سال اجرای برنامه ساخت یک میلیون مسکن تشدید شده است که آنالیز ها از کشف ریشه این موضوع حکایت دارد. ریشه این موضوع به کوشش متولی مسکن برای ایجاد رونق مصنوعی به جای رونق طبیعی برمی شود. آنالیز ها حاکی است رکود ساختمانی در حالی در شش ماه اول امسال تشدید شده است و خود را در شکل افت محسوس عرضه نو به بازار مسکن نشان داده است که سیاستگذار کوشش دارد با رونق مصنوعی عرضه به بازار مسکن را افزایش دهد. در واقع شرایط فعلی حاکی است که سیاستگذار با یک سیاست ناکارآمد و غیرموثر قصد ایجاد رونق عرضه دارد بدون آنکه ریشه رکود را درمان کند. این در حالی است که موضوع برطرف رکود سرمایه گذاری ساختمانی از جهت ایجاد رونق طبیعی عبور می نماید. رونق طبیعی نیز در واقع خشکاندن ریشه رکود و در پی آن، احیای رونق بدون دخالت دولت یا اقدام مصنوعی برای افزایش عرضه به بازار معاملات ملک است. اما مهم ترین عاملی که می توان از آن به عنوان ریشه اصلی رکود ساختمانی به خصوص در سال های اخیر یاد کرد به جذابیت بیراهه سرمایه گذاری ملکی مربوط می شود. این بیراهه به منجمدسازی آپارتمان و دارایی های ملکی منجر شده است.

در نیمه اول امسال نیز این موضوع به شکلی محسوس فرایند عرضه نو را تحت تاثیر قرار داده و در شکل افزایش عمق رکود در بازار فعالیت های ساختمانی خود را نشان داده است. در واقع در نیمه اول امسال سرمایه ها به جای آنکه صرف عرضه نو از جهت ساخت و ساز شود، صرف خرید غیرمصرفی شد.

بازتاب رکود مسکن در رکود ساخت

آنالیز ها نشان می دهد، رونق زمانی در بازار ساخت و ساز ایجاد می شود که دو پیش شرط مهم در این بازار فراهم شود. نخستین پیش شرط مربوط به تکمیل چرخه یا فرایند طبیعی ساخت وساز و تحقق حلقه آخر این حلقه یعنی وجود قدرت خرید و تقاضای موثر از سمت متقاضیان مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سرمایه گذاران ساختمانی و سازنده هاست. آنالیز ها نشان می دهد در همه سال هایی که بازار معاملات مسکن به حالت رکود رفته و تقاضای مصرفی به علت افت سطح قدرت خرید به ناچار به حاشیه بازار رانده شده است سرمایه گذاری ساختمانی و عرضه نو به بازار مسکن نیز با افت شدید همراه شده است. در واقع یک پیش شرط مهم ایجاد رونق طبیعی و غیرمصنوعی در بازار ساخت وساز، ایجاد امکان خرید و تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن و تکمیل زنجیره ساخت وساز و سرمایه گذاری ساختمانی با آخرین حلقه یعنی خرید واحدهای مسکونی ساخته شده است. قفل عرضه مسکن همیشه با قفل فروش همزمان بوده است.

از سوی دیگر، دومین پیش شرط به ایجاد ریسک و هزینه برای سفته بازها و جریان سوداگری ملکی مربوط می شود. یکی از مهم ترین دلایلی که در طول سال های گذشته تا به امروز به ویژه در سال های اخیر منجر به افت تیراژ ساختمانی و عرضه نو به بازار مسکن شده است جذابیت بیشتر سفته بازی در بازار معاملات آپارتمان های مسکونی به جای راهنمایی و حرکت سرمایه های ملکی به فرآیند فراوری و ساخت و عرضه آپارتمان به بازار مسکن است. در واقع جذابیت بیشتر و نبود مانع یا عامل بازدارنده در جهت سفته بازی و سوداگری ملکی باعث شده است عملا سرمایه هایی که به بازار مسکن ورود می نمایند بیشتر به سمت معاملات مکرر آپارتمان های مسکونی آماده حرکت کند تا صرف فراوری و سرمایه گذاری ساختمانی شود.

دو عارضه ملکی

آنالیز های جهانی اقتصاد حاکی است: این موضوع دو عارضه مهم را برای بازار مسکن به همراه دارد. در واقع جریان بدون ریسک و هزینه اما پرسود سفته بازی ملکی نه تنها منجر به انحراف سرمایه های ملکی از بازار ساخت وساز به بازار معاملات غیرمصرفی مسکن می شود، افت محسوس تیراژ ساختمانی نو به بازار ملک و در نتیجه افزایش عمق رکود در بازار ساخت وساز را به همراه دارد که از زاویه دیگر منجر به ادامه جهش قیمت در بازار مسکن و کوتاه شدن دست تعداد بیشتری از متقاضیان مصرفی از بازار ملک شود. نتیجه این موضوع خود را در شکل بحران ساخت و خرید مسکن در سال های اخیر به ویژه سه سال گذشته نشان داده است.

در واقع در همه سال های اخیر تا به امروز به علت نبود اهرم مالیاتی موثر برای ایجاد ریسک و هزینه سفته بازی و ملاکی، بخش عمده سرمایه های ورودی به بازار ملک به جای آنکه در جهت اصلی که همان سرمایه گذاری ساختمانی و افزایش عرضه به بازار ملک است به کار گرفته شود صرف دامن زدن به التهاب ملکی در بازار مسکن به واسطه خرید و فروش های مکرر آپارتمان ها از سوی سفته بازها شده است.

معرفی پادزهر رکود مسکن

آنالیز های جهانی اقتصاد درباره جریان ساخت و معاملات مسکن در سال های اخیر تا به امروز نشان می دهد دست کم دو پادزهر مهم برای مقابله با رکود ملکی باید به کار گرفته شود تا شرایط فعلی بازار ساخت وساز را بتوان در جهت درست قرار داد. دیدگاه های کارشناسان نشان می دهد تحقق این موضوع به طور قطع از جهت ایجاد رونق مصنوعی در بازار عبور نخواهد کرد و ضروری است شرایط برای ایجاد رونق طبیعی ساخت و معاملات مسکن ایجاد شود. ریسک دار کردن ورود به بیراهه سرمایه گذاری ملکی به وسیله وضع و دریافت کارآمدترین، موثرترین و ساده ترین اهرم مالیاتی یعنی مالیات سالانه بر آپارتمان ها و املاک مسکونی نخستین پادزهری است که برای مقابله با رکود بازار مسکن اعم از رکود معاملاتی و به ویژه رکود فعالیت های ساختمانی باید به کار گرفته شود. عملیاتی کردن این راه حل و استفاده از این پادزهر خود به خود منجر به ورود سرمایه ها و راهنمایی سرمایه گذاران ملکی به جهت درست و ایجاد پادزهر دوم خواهد شد.

هم اکنون بازار معاملات مسکن به علت نبود اهرم های موثر و بازدارنده ضد سفته بازی به حیاط خلوت سفته بازها و سرمایه گذاران تبدیل شده است. در شرایطی که شرایط در سایر بازارها ملتهب و نوسانی می شود. بازار معاملات مسکن به عنوان یک پناهگاه امن و پرسود مورد توجه سفته بازها نهاده شده و همین فعالیت ها نه تنها بازار ساخت وساز را از سرمایه هایی که می تواند در جهت افزایش عرضه به کار گرفته شود محروم می نماید بلکه موجب تشدید جهش قیمت مسکن و دورتر شدن تقاضای مصرفی از بازار ملک می شود.

در کشورهای پیروز جهان اما سالانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز همه واحدهای مسکونی به عنوان مالیات سالانه دریافت می شود. مهم ترین اثر مثبت این تدبیر مالیاتی برای بازار معاملات مسکن این کشورها که می تواند در کشور ما نیز به کار گرفته شود افزایش هزینه و ریسک ملاکی و سفته بازی است. اما نبود این اهرم موثر مالیاتی موجب شده است عملا حجم زیادی از سرمایه ها در دارایی های ملکی خالی از سکنه، بلااستفاده و احتکار شده، منجمد شود. در حالی که همین سرمایه ها می توانست به جهت سرمایه گذاری ملکی برای افزایش عرضه مسکن راهنمایی شود.

پادزهر دوم بعد از ایجاد و به کارگیری پادزهر اول (افزایش ریسک سفته بازی با دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی)، به استفاده سرمایه گذاران ملکی از پل بورسی ایجاد شده بین بازار مسکن و بازار سرمایه مربوط می شود. این پل بورسی بین بازار مسکن و بازار سرمایه از سال 93 با صدور مجوز برای راه اندازی و فعالیت صندوق های زمین و ساختمان ایجاد شد. آنالیز های جهانی اقتصاد و بعلاوه تجارب کشورهای پیروز در حوزه ساخت وساز و معاملات مسکن نشان می دهد، اگر بیراهه برای سرمایه گذاران از حالت ریسک صفرسفته بازی به هزینه واقعی ورود به بازار معاملات مسکن تبدیل شود، در این صورت افراد با ورود به صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه، اقدام به سرمایه گذاری می نمایند؛ این کار هم درآمد برای سرمایه گذاران دارد و هم عوایدش به رونق عرضه می انجامد.

در واقع سرمایه گذاران ملکی که در پی یافتن یک پناهگاه امن و در عین حال سودآور برای سرمایه گذاری ملکی می گردند به جای آنکه سرمایه های خود را به دارایی های ملکی منجمد تبدیل نمایند، به حوزه سرمایه گذاری ملکی برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی به بازار به وسیله صندوق های زمین و ساختمان ورود می نمایند. در این صورت است که نه تنها ورود سرمایه به بازار مسکن و فعالیت سرمایه گذاران ملکی منجر به احتکار و انجماد واحدهای مسکونی از یک سو و دامن زدن به جهش قیمتی از سوی دیگر نمی شود بلکه این سرمایه ها در خدمت فراوری و افزایش عرضه و رکودزدایی از بازار ساخت وساز به کار گرفته می شود.

در واقع در شرایط فعلی، عمده جریان ورود سرمایه به بازار مسکن در شکل سفته بازی ملکی و خرید آپارتمان نمود پیدا می نماید و تنها اقلیتی خاص به واسطه معاملات مکرر آپارتمان ها و از محل دامن زدن به جهش قیمت از سرمایه گذاری ملکی در این بازار منتفع می شوند. در حالی که فعالیت ها و سرمایه گذاری های آنها در بازار ملک کاملا برخلاف منافع تقاضای مصرفی و مصالح بازار مسکن است.

اما به وسیله انسداد جهت سفته بازی و سوداگری ملکی و گشایش جهت سرمایه گذاری مولد ساختمانی می توان امیدوار بود سرمایه های ملکی در جهت افزایش عرضه به بازار مسکن به کار گرفته شود، سود منطقی برای سرمایه گذارها حاصل شود و از محل افزایش عرضه، تقاضای مصرفی که هم اکنون به علت عدم قدرت خرید مسکن قادر به ورود به بازار ملک نیست، به بازار بازگشته و معاملات مسکن همزمان با رونق طبیعی بازار ساخت وساز در جهت رونق قرار بگیرد. متولی مسکن نیز باید تمرکز خود را به جای کوشش بر ایجاد رونق مصنوعی در بازار ساخت بر این امر قرار دهد. آنالیز ها نشان می دهد در کشور حتی ظرفیت ساخت سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیز وجود دارد به شرط آنکه سرمایه های ملکی از بیراهه کنونی به جهت اصلی و درست راهنمایی شود.